Denkmal-AfA: Steuern sparen mit Denkmalschutz

Das Prinzip: Der Sanierungsanteil ist der Hebel

Beim Kauf einer Denkmalimmobilie teilt sich der Kaufpreis in zwei Teile: die Altsubstanz (das historische Gebäude vor der Sanierung) und den Sanierungsanteil (die Kosten der denkmalgerechten Wiederherstellung). Der Sanierungsanteil macht typischerweise 50 bis 75 % des Kaufpreises aus – und genau dieser Teil ist steuerlich begünstigt:

Denkmalabschreibung gemäß § 7i / 10f EStG auf den Sanierungsanteil des Kaufpreises, zzgl. 2,5 % linear auf den Altbauanteil. Je höher der Sanierungsanteil, desto größer die Abschreibung – deshalb ist er die wichtigste Kennzahl in jedem unserer Exposés.

§ 7i EStG – für Kapitalanleger (Vermietung)

Wer die Wohnung vermietet, schreibt die begünstigten Sanierungskosten zu 100 % über 12 Jahre ab:

Die Abschreibung wirkt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung – sie senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen und damit Ihre Steuerlast, Jahr für Jahr.

§ 10f EStG – für Eigennutzer

Wer selbst einzieht, kann die Sanierungskosten in 10 Jahren zu 90 % steuerlich absetzen (je 9 % pro Jahr, als Sonderausgaben). Der Kapitalanleger-Weg über § 7i ist der finanziell größere Hebel; für Eigennutzer ist § 10f dennoch eine Förderung, die es bei keinem Neubau gibt.

Dazu: die lineare AfA auf die Altsubstanz

Auch der nicht begünstigte Teil des Kaufpreises arbeitet steuerlich: Auf den Gebäudeanteil der Altsubstanz gibt es für Vermieter die reguläre lineare Abschreibung – bei Altbauten mit Baujahr vor 1925 sind das 2,5 % pro Jahr, sonst 2 %. Nur der Grundstücksanteil bleibt außen vor.

Rechenbeispiel über 12 Jahre

Ihre Ersparnis ausrechnen

Tragen Sie Ihre Zahlen ein – gerechnet wird mit dem echten Einkommensteuertarif, nicht mit einem pauschalen Prozentsatz.

Angaben ohne Gewähr, keine steuerliche Beratung — die individuelle Wirkung hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Bitte lassen Sie sich steuerlich beraten.

Voraussetzungen und Ablauf – darauf kommt es an

1. Baudenkmal. Das Objekt steht in der Denkmalliste; die Förderung gilt nur für echte Baudenkmäler (bzw. Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, § 7h EStG).
2. Kauf vor der Sanierung. Begünstigt sind nur Maßnahmen, die nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden. Eine bereits fertig sanierte Wohnung bringt keine Denkmal-AfA mehr – deshalb wird beim Denkmalmodell im Rohzustand oder während der Bauphase gekauft.
3. Abstimmung mit der Denkmalbehörde. Die Sanierung läuft in Abstimmung mit der Behörde – das erledigt der Bauträger.
4. Die Bescheinigung. Nach Abschluss stellt die Denkmalbehörde die Bescheinigung über die begünstigten Aufwendungen aus (§ 7i Abs. 2 EStG). Sie ist die Grundlage für das Finanzamt – ohne Bescheinigung keine AfA. Wir unterstützen bei der steuerlichen Umsetzung.

Was viele vergessen: die Nebenkosten

Zur ehrlichen Kalkulation gehören die Grunderwerbsteuer des Bundeslandes, Notar und Grundbuch (ca. 2 %) sowie die Finanzierungszinsen auf heutigem Niveau. Die Steuerersparnis aus der AfA ist real – sie sollte aber Ihre Kalkulation verbessern, nicht erst möglich machen.

Grenzen und Risiken – offen gesagt

• Die AfA braucht Steuerlast: Der Vorteil wächst mit dem persönlichen Steuersatz. Wer wenig Steuern zahlt, profitiert wenig.
• 12 Jahre Horizont: Wer innerhalb der Abschreibungsphase verkauft, verschenkt Restabschreibung. Nach der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Verkauf für Privatpersonen steuerfrei (§ 23 EStG).
• Bindung an die Bescheinigungspraxis: Maßgeblich ist, was die Denkmalbehörde als begünstigt bescheinigt – seriöse Bauträger kalkulieren hier konservativ.
• Kein Selbstläufer: Lage, Miete und Bauqualität entscheiden über die Anlage; die AfA ist der Verstärker, nicht das Fundament. Worauf es bei der Objektwahl ankommt: Denkmalimmobilie kaufen – der Ratgeber.

Aktuelle Objekte mit Denkmal-AfA

Rheingau-Taunus (Landkr.) Eberbacher Hof Sanierungsanteil84% Fertigstellung2027 Wohnfläche59–97 m² Kaufpreisab 352.581 € Zur Objektseite → Bergisches Land Industrielofts Sanierungsanteil77% Fertigstellung2027 Wohnfläche42–115 m² Kaufpreisab 240.000 € Zur Objektseite → Potsdam Krampnitz Carré Sanierungsanteil68% Fertigstellung2028 Wohnfläche25–126 m² Kaufpreisab 227.000 € Zur Objektseite →

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Helge Neumann

Inhaber, N&P Immobilien GmbH

Helge Neumann ist seit über 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig und hat 2006 eine der ersten deutschen Websites für Denkmalimmobilien gestartet. Seit 2013 führt er die N&P Immobilien GmbH, die auf Denkmal- und Pflegeimmobilien als Kapitalanlage spezialisiert ist. Er begleitet Käuferinnen und Käufer persönlich von der Objektwahl bis zur steuerlichen Umsetzung.