Häufige Fragen zu Denkmalimmobilien

Ein Gebäude, das von der zuständigen Denkmalbehörde als Baudenkmal eingestuft und in die Denkmalliste des Bundeslandes aufgenommen wurde – weil an seinem Erhalt ein öffentliches Interesse besteht. Für Käufer bedeutet das: Auflagen bei der Sanierung, dafür eine steuerliche Förderung, die es für kein anderes Gebäude gibt.

Beim Kauf teilt sich der Preis in Altsubstanz und Sanierungsanteil, also die Kosten der denkmalgerechten Wiederherstellung. Dieser Anteil – typischerweise 50 bis 75 % – ist der steuerlich begünstigte Teil. Je höher er ausfällt, desto größer die Abschreibung. Deshalb ist er die wichtigste Kennzahl eines Denkmalangebots.

In der Regel eine einzelne Eigentumswohnung im denkmalgeschützten Gebäude, mit eigenem Grundbuchblatt. Ganze Objekte gibt es ebenfalls, sie sind aber die Ausnahme.

Nein. Verwaltung und Vermietung übernehmen Hausverwaltung und Mietverwaltung vor Ort; viele unserer Käufer wohnen mehrere hundert Kilometer entfernt.

Für Kapitalanleger: 100 % des Sanierungsanteils über 12 Jahre – acht Jahre lang je 9 %, danach vier Jahre je 7 % (§ 7i EStG). Dazu kommt die lineare Abschreibung auf den Altbauanteil. Ausführlich mit Rechenbeispiel und Rechner: Denkmal-AfA.

Dann greift § 10f EStG: 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre, als Sonderausgaben. Der Kapitalanleger-Weg ist der größere Hebel, aber auch Eigennutzer werden gefördert.

Das hängt an Ihrem persönlichen Steuersatz. Beispielhaft: Bei 260.000 € Sanierungsanteil und 42 % Grenzsteuersatz sind das über 12 Jahre rund 109.000 € Steuerersparnis. Mit Ihren eigenen Zahlen rechnet der AfA-Rechner. Angaben ohne Gewähr, keine steuerliche Beratung.

Ja, das ist der entscheidende Punkt. Begünstigt sind nur Maßnahmen, die nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden. Eine fertig sanierte Denkmalwohnung bringt keine Denkmal-AfA mehr.

Nach Abschluss der Arbeiten bescheinigt die Behörde, welche Aufwendungen begünstigt sind (§ 7i Abs. 2 EStG). Diese Bescheinigung ist die Grundlage fürs Finanzamt – ohne sie keine AfA. Wir unterstützen bei der Umsetzung.

Die noch nicht genutzte Abschreibung verfällt für Sie. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Verkaufsgewinn für Privatpersonen steuerfrei (§ 23 EStG). Ein Denkmalkauf ist damit eine Entscheidung für mindestens zehn bis zwölf Jahre.

Ehrlich: eher nicht. Die AfA wirkt nur, wenn ihr zu versteuerndes Einkommen gegenübersteht. Wer wenig Steuern zahlt, hat vom größten Vorteil dieser Anlage wenig.

Objektwahl mit Kaufpreisliste und Grundrissen → Beratung samt Steuerkalkulation → Kaufvertrag beim Notar → Sanierung durch den Bauträger → Abnahme und Übergabe → Bescheinigung und Steuererklärung. Ausführlich: Denkmalimmobilie kaufen.

Meist ein bis zwei Jahre. In dieser Zeit fließen noch keine Mieteinnahmen – seriöse Anbieter weisen das in der Kalkulation offen aus.

Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (etwa 2 %), dazu die Finanzierungszinsen. Eine Käuferprovision fällt bei unseren Objekten in der Regel nicht an.

Ja, wie jede vermietete Immobilie. Banken bewerten Lage, Mietertrag und Ihre Bonität; der Steuereffekt verbessert die Kalkulation, sollte sie aber nicht erst tragen.

Ja. Bei laufender Sanierung ist eine Besichtigung nach Absprache möglich, sonst zeigen Exposé, Grundrisse und Baubeschreibung den geplanten Zustand.

Die Bauzeit ohne Mieteinnahmen, die Abhängigkeit vom Bauträger, Auflagen bei späteren Umbauten, das allgemeine Vermietungsrisiko und die Bindung über die Abschreibungsphase. Der Steuervorteil gleicht ein schlechtes Objekt nicht aus – Lage und Preis entscheiden.

Ein reales Risiko. Übliche Absicherungen sind Zahlungen nach Baufortschritt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung sowie Fertigstellungsbürgschaften. Wir prüfen die Historie der Anbieter und nennen sie Ihnen offen; welche Sicherheiten konkret vereinbart sind, steht im jeweiligen Kaufvertrag.

In der Regel eine örtliche Mietverwaltung. Manche Objekte werden mit Mietgarantie oder Erstvermietungsgarantie angeboten – das steht dann im Exposé.

Dann läuft die Immobilie wie jede andere vermietete Wohnung weiter: Mieteinnahmen, lineare Abschreibung auf den Gebäudeanteil, Verkauf steuerfrei nach Ablauf der Spekulationsfrist.

Stimmen von Käuferinnen und Käufern finden Sie unter Kundenmeinungen. Gern stellen wir auch einen Kontakt zu Bestandskunden her.