Denkmalimmobilien-Glossar

„Absetzung für Abnutzung" – der Wertverzehr eines Gebäudes, den Vermieter jährlich steuerlich geltend machen. Regulär sind das 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (Baujahr vor 2023, Altbestand teils 2,5 %). Bei Denkmalimmobilien kommt die deutlich höhere Denkmal-AfA auf den Sanierungsanteil hinzu.

Der Teil des Kaufpreises, der auf das bestehende Gebäude vor der Sanierung entfällt. Er wird regulär linear abgeschrieben. Zusammen mit Grundstücksanteil und Sanierungsanteil ergibt er die Kaufpreisaufteilung.

Ein Gebäude, das die Denkmalbehörde in die Denkmalliste des Bundeslandes aufgenommen hat, weil an seinem Erhalt ein öffentliches Interesse besteht. Nur für Baudenkmäler (und Gebäude in Sanierungsgebieten) gibt es die erhöhte Abschreibung nach § 7i/7h EStG.

Das Unternehmen, das das Denkmal saniert und die Wohnungen verkauft. Käufer zahlen nach Baufortschritt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Erfahrung und Referenzen des Bauträgers sind das wichtigste Auswahlkriterium neben der Lage.

Zinsen, die die Bank berechnet, wenn ein zugesagtes Darlehen noch nicht (voll) abgerufen ist – bei Denkmalprojekten relevant, weil der Kaufpreis über die Bauzeit in Raten fließt. In der Kalkulation der Bauphase berücksichtigen.

Nach Abschluss der Arbeiten bescheinigt die Behörde, welche Aufwendungen begünstigt sind (§ 7i Abs. 2 EStG). Diese Bescheinigung ist die Grundlage fürs Finanzamt – ohne sie keine Denkmal-AfA.

Degressive Gebäudeabschreibung: 5 % p. a. vom jeweiligen Restwert, alternativ zur linearen AfA. Voraussetzung ist ein Baubeginn innerhalb des gesetzlich begünstigten Zeitraums. Für Neubauten interessant – Denkmäler fahren mit der Denkmal-AfA meist besser.

Die erhöhte Abschreibung für Kapitalanleger: 100 % des Sanierungsanteils über 12 Jahre – acht Jahre lang je 9 %, danach vier Jahre je 7 %. Dazu kommt die lineare Abschreibung auf die Altbausubstanz. Ausführlich mit Rechenbeispiel: Ratgeber Denkmal-AfA.

KfW-Förderstufe für energetisch sanierte Baudenkmäler (Programm 261): zinsgünstiger Kredit bis 150.000 € je Wohneinheit; mit Erneuerbare-Energien-Klasse (EE) 5 % Tilgungszuschuss (Stand des KfW-Merkblatts 07/2026 – Konditionen ändern sich, verbindlich ist die jeweils aktuelle KfW-Zusage).

Wer die Denkmalwohnung selbst bewohnt, setzt 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre als Sonderausgaben ab. Der Kapitalanleger-Weg (§ 7i) ist der größere Hebel, aber auch Eigennutzer werden gefördert.

Bürgschaft einer Bank oder Versicherung, die die Fertigstellung des Bauvorhabens absichert, falls der Bauträger ausfällt. Welche Sicherheiten konkret vereinbart sind, steht im jeweiligen Kaufvertrag.

Der Steuersatz auf den letzten hinzuverdienten Euro – maßgeblich dafür, was die Abschreibung tatsächlich spart: Je höher das zu versteuernde Einkommen, desto mehr wirkt die Denkmal-AfA. Der AfA-Rechner rechnet mit dem echten Einkommensteuertarif.

Einmalige Steuer beim Immobilienkauf, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten (etwa 2 %) bildet sie die Erwerbsnebenkosten.

Die Aufteilung des Kaufpreises in Grundstücksanteil, Altbausubstanz und Sanierungsanteil – meist schon in der Kaufpreisliste ausgewiesen. Sie entscheidet, welcher Teil wie abgeschrieben wird, und sollte im Kaufvertrag verankert sein.

Regelt u. a., dass Käufer beim Bauträgerkauf nur nach nachgewiesenem Baufortschritt in festgelegten Raten zahlen – der zentrale gesetzliche Schutz während der Bauphase.

Zusage des Bauträgers oder eines Dritten, für einen bestimmten Zeitraum eine Miete zu zahlen – auch bei Leerstand. Entscheidend ist die Bonität des Garantiegebers; eine Garantie ist nur so gut wie der, der sie gibt.

Zusammenschluss der Vermieter eines Objekts: alle Mieteinnahmen fließen in einen Topf und werden anteilig verteilt. Das glättet das Leerstandsrisiko der einzelnen Wohnung – gegen eine Verwaltungsgebühr.

Der Teil des Kaufpreises, der auf die denkmalgerechte Sanierung entfällt – typischerweise 50 bis 75 %. Er ist die Bemessungsgrundlage der Denkmal-AfA und damit die wichtigste Kennzahl eines Denkmalangebots. Begünstigt sind nur Arbeiten nach Abschluss des Kaufvertrags.

Förmlich festgelegtes städtebauliches Sanierungsgebiet. Für Gebäude darin gilt derselbe Abschreibungsmechanismus wie beim Baudenkmal (§ 7h statt § 7i) – auch ohne Denkmalstatus des einzelnen Hauses.

Nach zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf ist der Veräußerungsgewinn für Privatpersonen steuerfrei. Zusammen mit den 12 AfA-Jahren macht das den Denkmalkauf zu einer Entscheidung für mindestens zehn bis zwölf Jahre.

Notarielle Urkunde, die das Gebäude in Wohnungseigentum aufteilt und Sondereigentum (die Wohnung) vom Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus) abgrenzt. Grundlage jeder Eigentumswohnung – vor dem Kauf lesen.

Alle Ausgaben rund um die vermietete Wohnung, die das zu versteuernde Einkommen mindern: Abschreibungen, Darlehenszinsen, Verwaltung, Fahrtkosten. Die Denkmal-AfA ist bei Denkmalobjekten der größte Posten.