CUVÉE15 bei Wiesbaden
- Denkmal-Ensemble aus vier Gebäuden
- 68 % Sanierungsanteil (Denkmal-AfA)
- 21 Wohnungen im Rheingau bei Wiesbaden
- Sanierungsanteil: 68%
- Fertigstellung: Ende 2028
- Mieterwartung: 14,00 - 16,00 €
- Wohnflächen: 47,47 - 144,07 m²
- Kaufpreise: 287.193,50 - 871.623,50 €
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Die Immobilie
CUVÉE15 bei Wiesbaden
- denkmalgeschütztes Ensemble eines ehemaligen Sekt- und Weinguts
- vier Gebäude von 1870 bis 1970, drei als Einzelkulturdenkmal
- 21 Wohnungen von 47 bis 144 m²
- ein bis fünf Zimmer je Wohnung
- Sanierungsanteil rund 68 % über die Denkmal-AfA
- erhöhte Abschreibung nach §§ 7i und 10f EStG
- KfW-Förderung Programm 261 bis 150.000 € je Wohnung
- Aufzug in der Fabrik, fünf Einheiten barrierefrei
- Terrassen, Balkone und Loggien
- Kellerabteil und Fahrradstellplatz je Wohnung
- schlüsselfertige Sanierung auf Neubaustandard
- Bahnhof Niederwalluf fußläufig, 10 km bis Wiesbaden
CUVÉE15 in der Bahnhofstraße 15 in Walluf im Rheingau ist ein denkmalgeschütztes Ensemble aus vier Gebäuden, in dem über 150 Jahre lang Wein gehandelt, gekeltert und zu Sekt veredelt wurde — zuletzt von der Sektkellerei Reuter & Sturm. Die Gebäude werden denkmalgerecht saniert.
Das Ensemble vereint eine Villa von 1870, eine Remise von 1914, eine ehemalige Fabrik von etwa 1930 und ein Mehrfamilienhaus von 1970; drei Gebäude stehen als Einzelkulturdenkmal unter Schutz, das vierte als Teil des Ensembles. Auf rund 1.597 m² Wohnfläche entstehen 21 Wohnungen zwischen 47 und 144 Quadratmetern mit einem bis fünf Zimmern. Jedes Haus behält seinen Charakter — von Stuck und Fischgrätparkett in der Villa über die historischen Holztore der Remise bis zu den markanten Erkern der Fabrik. Zu jeder Wohnung gehören ein Kellerabteil und ein Fahrradstellplatz; Stellplätze stehen in der Tiefgarage und im Freien zur Verfügung.
Energieausweis (GEG)
Ein Energieausweis liegt zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht vor.
Denkmalgeschützte Immobilien sind von der Ausweispflicht ausgenommen.
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Die vier Gebäude werden schlüsselfertig und energetisch auf Neubaustandard saniert, während prägende Gestaltungselemente wie Holz-Klappläden, Stuck und die historischen Tore erhalten bleiben. Die ehemalige Fabrik verfügt über einen Aufzug, über den fünf Einheiten barrierefrei erreichbar sind; ein Teil der Wohnungen erhält Terrassen, Balkone oder Loggien.
Für Kapitalanleger weist die Kaufpreisliste einen Sanierungsanteil von rund 68 Prozent des Kaufpreises aus, der sich im Rahmen der erhöhten Abschreibung nach den §§ 7i und 10f EStG über zwölf Jahre steuerlich geltend machen lässt. Ergänzend steht eine Förderung über das KfW-Programm 261 von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit zur Verfügung. Die Fertigstellung wird kaufvertraglich für Ende 2028 vereinbart; der Vertriebsstart erfolgt im Oktober 2026.
Was die Denkmalabschreibung hier bedeutet
CUVÉE15, Wiesbaden · Sanierungsanteil 68 % · gerechnet mit dem günstigsten Kaufpreis 287.194 € (die Einheiten dieses Objekts kosten 287.194 € bis 871.624 € – für eine teurere Einheit fällt der Vorteil entsprechend höher aus)
Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das 82.022 € weniger Steuer – im Schnitt 570 € im Monat.
Der Betrag wird nicht beim Kauf gespart, sondern fließt über 12 Jahre als geringere Einkommensteuer zurück. Rechnerisch kosten Sie die Denkmalanteile danach 205.171 € statt 287.194 €.
Wie die Denkmalabschreibung im Detail funktioniert – der Ratgeber mit Rechenbeispiel
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Ihre Entlastung: über 12 Jahre – im Schnitt im Monat.
- Entlastung Jahr 1–8 pro Jahr
- Entlastung Jahr 9–12 pro Jahr
- Kaufpreis rechnerisch nach 12 Jahren
Einkommensteuertarif nach § 32a Abs. 1 EStG, Fassung ab VZ 2026 · Rechtsstand 2026 · ohne Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer 9 %.
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Wohnungen / Kaufpreise
CUVÉE15: Kaufpreise
Den vollständigen aktuellen Verkaufsstand für dieses Objekt erhalten Sie auf Anfrage.
Villa:
 Nr. |
 Lage |
 Zimmer |
 Fläche |
 Grundriss |
 Kaufpreis |
 Status |
|---|---|---|---|---|---|---|
| WE 2 | EG | 4 | 144,07 m² |
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871.623,50 € | auf Anfrage |
| WE 3 | 1. OG | 4 | 119,05 m² |
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720.252,50 € | auf Anfrage |
| WE 4 | DG | 3 | 94,88 m² |
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574.024,00 € | auf Anfrage |
Remise:
| Nr. |
Lage |
Zimmer |
Fläche |
Grundriss |
Kaufpreis |
Status |
|---|---|---|---|---|---|---|
| WE 1 | EG | 3 | 113,77 m² |
|
688.308,50 € | auf Anfrage |
| WE 1b | OG | 3 | 76,18 m² |
|
460.889,00 € | auf Anfrage |
Fabrik:
| Nr. |
Lage |
Zimmer |
Fläche |
Grundriss |
Kaufpreis |
Status |
|---|---|---|---|---|---|---|
| WE 5 | EG links | 2 | 55,90 m² |
|
338.195,00 € | auf Anfrage |
| WE 6 | EG rechts | 2 | 79,84 m² |
|
483.032,00 € | auf Anfrage |
| WE 7 | 1. OG links | 2 | 48,13 m² |
|
291.186,50 € | auf Anfrage |
| WE 8 | 1. OG Mitte | 2 | 57,41 m² |
|
347.330,50 € | auf Anfrage |
| WE 9 | 1. OG rechts | 3 | 78,65 m² |
|
475.832,50 € | auf Anfrage |
| WE 10 | 2. OG links | 2 | 47,47 m² |
|
287.193,50 € | auf Anfrage |
| WE 11 | 2. OG Mitte | 2 | 56,98 m² |
|
344.729,00 € | auf Anfrage |
| WE 12 | 2. OG rechts | 4 | 89,44 m² |
|
541.112,00 € | auf Anfrage |
| WE 13 | DG links | 3 | 78,68 m² |
|
476.014,00 € | auf Anfrage |
| WE 14 | DG rechts | 2 | 68,11 m² |
|
412.065,50 € | auf Anfrage |
Mehrfamilienhaus:
| Nr. |
Lage |
Zimmer |
Fläche |
Grundriss |
Kaufpreis |
Status |
|---|---|---|---|---|---|---|
| WE 15 | Souterrain | 1 | 52,30 m² |
|
316.415,00 € | auf Anfrage |
| WE 16 | EG links | 2 | 52,83 m² |
|
319.621,50 € | auf Anfrage |
| WE 17 | EG rechts | 2 | 47,99 m² |
|
290.339,50 € | auf Anfrage |
| WE 18 | 1. OG links | 2 | 50,51 m² |
|
305.585,50 € | auf Anfrage |
| WE 19 | 1. OG rechts | 2 | 47,78 m² |
|
289.069,00 € | auf Anfrage |
| WE 20 | DG | 5 | 137,48 m² |
|
831.754,00 € | auf Anfrage |
Alle Angaben zum aktuellen Verkaufsstand ohne Gewähr. Irrtümer, Abweichungen und Zwischenverkauf vorbehalten. Stand: 23.09.26
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Ihr Steuervorteil bei diesem Objekt
Standort / Lage
CUVÉE15: Standort und Lage
Walluf im Rheingau bei Wiesbaden
CUVÉE15 liegt in der Bahnhofstraße 15 in Niederwalluf, nahe dem Ortskern und direkt an der westlichen Stadtgrenze von Wiesbaden. Walluf verbindet die entschleunigte Lebensart des Rheingaus mit der Dynamik der Rhein-Main-Metropolregion.
Der Bahnhof Niederwalluf ist fußläufig erreichbar und mit der RB10 im Halbstundentakt angebunden; über die B42 sowie die Autobahnen A66 und A643 sind Wiesbaden, Mainz und Frankfurt am Main schnell zu erreichen. Bis Wiesbaden sind es rund 10 Kilometer, bis Mainz etwa 20 und bis Frankfurt am Main rund 45 Kilometer.
Die Nahversorgung mit Ärzten, Apotheken, Bäckern und Lebensmittelmärkten liegt in unmittelbarer Nähe, Kindertagesstätten und eine Grundschule sind vor Ort. Rheinufer, Naturschutzgebiet und Weinberge mit ihren Straußwirtschaften erreicht man in wenigen Gehminuten. Mit einer Kaufkraft von rund 31.000 Euro je Einwohner liegt der Ort etwa 28 Prozent über dem Bundesdurchschnitt, und das begrenzte Flächenangebot im Rheingau sorgt für langfristige Standortstabilität.
KFW
Schloss Lenoir - Verwalterhaus
- Sanierungsanteil:95%
- Fertigstellung:2027
- Wohneinheiten:8
- Wohnfläche:570,00 m²
- Kaufpreise:2.650.000,00 €
KFW
Schloss Lenoir
- Sanierungsanteil:95%
- Fertigstellung:2027
- Wohneinheiten:47
- Wohnfläche:39,60 - 166,22 m²
- Kaufpreise:178.200,00 - 747.990,00 €
KFW
Eberbacher Hof
- Sanierungsanteil:84%
- Fertigstellung:2027
- Wohneinheiten:7
- Wohnfläche:58,96 - 97,43 m²
- Kaufpreise:352.580,80 - 582.631,40 €